“Flipping” de lotes: cómo comprar terreno en zonas emergentes del AMBA y venderlo en 18 meses

Una alternativa de inversión que experimenta una fuerte aceleración en aquellos corredores urbanos de la ciudad de Buenos Aires que atraviesan procesos de consolidación y reconversión. Para Tomas Cabuli, fundador de Flipping Arquitectura, no se trata de especulación pasiva ni de una compra tradicional de inmuebles. “Es una estrategia de arbitraje urbano y de mitigación de riesgo”, asegura. Cabuli lo describe como un modelo que se basa en identificar, adquirir y estructurar parcelas de tierra con valor suboptimizado, para luego reposicionarlas y venderlas en una ventana ágil, de entre 12 y 18 meses, a desarrolladores o constructores. A estos se les entrega un activo depurado y listo para ejecutar.Para el fundador de Flipping Arquitectura, el fenómeno responde a una necesidad de eficiencia dentro de la cadena del real estate. “El desarrollador inmobiliario necesita enfocarse en su core business, que es construir y comercializar metros cuadrados. No quiere, ni le resulta eficiente, desgastarse meses negociando con herederos, lidiando con sucesiones trabadas o consolidando parcelas”, advierte. Y sostiene que, con esta estrategia, el inversor estratégico absorbe esa fricción inicial, inyecta liquidez rápida y luego le transfiere la tierra al desarrollador cobrando un premium por esa facilitación.Cuáles son los barrios con mayor rentabilidad bruta para invertir en alquilerEn cuanto a las características del flipping de lotes, aclara que es una dinámica estructural del mercado que hoy experimenta una fuerte aceleración. “Frente a la necesidad de preservar valor en activos reales y con un mercado que empieza a demandar nuevos metros cuadrados, los desarrolladores necesitan bancos de tierra listos para arrancar”, dice. De manera que el inversor sofisticado prefiere rotar su capital en esta etapa inicial de la tierra, que tiene mucha liquidez institucional, en lugar de inmovilizar recursos durante cuatro años en la construcción de un edificio.¿Dónde se observa este fenómeno? Cabuli asegura que hoy el foco estratégico está en corredores urbanos de la ciudad de Buenos Aires que atraviesan procesos de consolidación y reconversión. Y advierte que el negocio no está en las avenidas premium ya saturadas donde el valor de incidencia de la tierra tocó su techo, sino en las zonas de “derrame” (spillover) de esos barrios. “Hablamos de polígonos específicos donde el Código Urbanístico permite optimizar la volumetría constructiva y donde la demanda residencial se encuentra latente”, aclara.El cliente final de esta tierra no es la familia que busca hacerse su casa, sino el desarrollador inmobiliario de media y alta densidad. “Hablamos de lotes con frentes estandarizados, parcelas atípicas o esquinas que permiten maximizar los metros vendibles. El diferencial es que no se vende un simple terreno; se vende capacidad constructiva proyectada y seguridad jurídica”, señala. Síndrome del “comprador arrepentido”: por qué tanta gente quiere vender su propiedad al año de comprarlaEn cuanto al valor, el especialista detalla que en este modelo no se analiza el precio absoluto del terreno, sino el valor de incidencia, es decir, lo que repercute el costo de la tierra sobre cada metro cuadrado que se puede construir. “La tesis se basa en entrar adquiriendo tierra a un valor por debajo de la media histórica del corredor, estructurarla, y salir cuando el desarrollador valida el precio de mercado porque los números de su propio proyecto le cierran. La rentabilidad está en la capacidad de originar oportunidades off-market o fuera de los canales tradicionales”, admite. Sobre las ventajas del modelo, destaca que se trata de una alternativa altamente eficiente desde el punto de vista operativo. “Elimina de raíz los riesgos asociados a la construcción vertical: sobrecostos, gremios, desviaciones temporales y gestión de obra. El inversor asume el rol en la etapa de mayor generación de valor, que es la estructuración de la tierra, optimizando su nivel de liquidez”, dice. Y añade que en carteras bien estructuradas, originadas con ventajas competitivas reales, el objetivo de retorno neto se ubica entre el 20% y el 40% en dólares por operación. “Más que buscar retornos extraordinarios asumiendo riesgos de obra desmedidos, la fortaleza de este negocio radica en la previsibilidad de los márgenes y la solidez del subyacente”, finaliza.