Crédito hipotecario “clase media”: la alianza entre una desarrolladora y un banco para financiar hasta el 80% a 20 años en pozo

En el mercado inmobiliario existe una paradoja: comprar un departamento usado y comprar uno en pozo pareciera que hoy pertenecen a dos sectores distintos. Mientras las propiedades usadas todavía mantienen valores relativamente bajos y concentran buena parte de la demanda, ya que son las grandes beneficiadas por el regreso del crédito hipotecario, acceder a una unidad en pozo se volvió bastante más difícil. Los costos de construcción empujaron los precios, las financiaciones de los desarrolladores suelen ser más cortas y los bancos, en general, recién participan cuando existe una escritura para hipotecar.Ese último punto deja afuera del crédito hipotecario tradicional justamente a quienes quieren comprar una vivienda nueva antes de que esté terminada, ya que para que una propiedad pueda ser utilizada como garantía debe contar con título y estar en condiciones de escriturarse e hipotecarse a favor del banco. En ese escenario empiezan a aparecer acuerdos entre bancos y desarrolladores que buscan llevar el crédito también a las unidades en construcción. El último caso es el de ICBC y Criba Real Estate, que lanzaron una línea que permite financiar desde la firma del boleto hasta el 80% del valor y a un plazo máximo de 20 años.“El que quería comprarse una unidad en pozo no tenía un plazo de 20 años, sino que tenía que contar con gran parte del capital”, señaló Jimena Loria y Alemany, jefa de Producto de Préstamos Hipotecarios de ICBC. Para el banco, justamente ahí apareció una oportunidad: trasladar el financiamiento de largo plazo a sectores de ingresos medios que hasta ahora no podían acceder a este tipo de propiedades.Manuel Valdés, director comercial de la desarrolladora, lo compara con una situación habitual en otros mercados: “Hay un segmento de la población que quiere comprarse un cero kilómetro y otro que prefiere un usado. En vivienda pasa lo mismo: hay gente que tiene capacidad para afrontar una cuota pero quiere comprar un producto nuevo o en construcción”.Cómo es la casa de Mario Pergolini: sótano retro, espacio nerd y una biblioteca exclusiva“Si estuviese implementada la hipoteca divisible, esto hubiese sido mucho más fácil. Pero este es un acuerdo entre privados ante la falta de esa herramienta”, sostuvo Valdés.La propuesta ya está activa y comenzará a implementarse en Bóreas Almagro, un proyecto ubicado en la esquina de avenida Rivadavia y Bulnes. La particularidad del esquema está en cómo resuelve uno de los principales obstáculos que enfrenta el crédito para viviendas en construcción. Cómo funciona el crédito para una propiedad que todavía no tiene escritura“No es un crédito puente. Para el tomador funciona igual que un crédito hipotecario, con la diferencia de que no se hipoteca el bien porque todavía no está la escritura. Ahí aparece la garantía del desarrollador”, explicó Valdés. Por su parte, Loria y Alemany explicaron que una persona puede acceder a una línea para comprar a 20 años y financiar hasta el 80% de la unidad. “Lo interesante es que se asegura el crédito a largo plazo desde el boleto. Tomamos en garantía el boleto y tenemos un acuerdo con el desarrollador, que funciona como una especie de garante”, agregaron.El crédito es en UVA y tiene las mismas condiciones que un hipotecario tradicional:La tasa general es del 9,9%, mientras que quienes acrediten haberes en la entidad pueden acceder a una tasa del 6,9%, Disponible para vivienda única y permanenteEl monto máximo de $450 millonesEl banco puede prestar hasta el 80% del valor de la unidad, siempre que la cuota no represente más del 25% de los ingresos demostradosPueden acceder trabajadores en relación de dependencia, monotributistas e independientes y también se permite sumar ingresos entre cónyuges, convivientes o con padre o madre“Venimos trabajando con algunos de los desarrolladores más importantes del país para aprender de manera conjunta. La idea es ampliar la línea de financiamiento para un perfil que antes no podía acceder”, señaló Loria y Alemany.Las hijas de Lanata y su viuda se enfrentan por el precio de venta de su casa en José IgnacioUn desarrollo en Almagro como primera pruebaUbicado sobre la avenida Rivadavia y Bulnes, el desarrollo tiene 16 pisos y 104 unidades, con tipologías que van de uno a cuatro ambientes. El proyecto fue pensado para responder tanto a quienes buscan una vivienda propia como a quienes ven en una unidad en construcción una alternativa de inversión.“El acceso al financiamiento es una de las principales variables que motivan la decisión de compra. Incorporar esta herramienta nos permite ampliar las alternativas para nuestros clientes y combinar la compra en etapa de construcción con un crédito bancario de largo plazo”, señaló Valdés. Los valores de las unidades se encuentran aproximadamente entre US$80.000 y US$300.000, dependiendo de la tipología. Por lo que, tomando como ejemplo una unidad que arranca con el ticket más bajo, con un crédito a 20 años y la tasa del 6,9%, la cuota inicial quedaría en alrededor de $700.000. Actualmente, según Valdés, la obra tiene cerca del 90% de avance y la entrega está prevista para diciembre de este año.La elección del desarrollo no fue casual; tanto la desarrolladora como el banco aseguran que el objetivo inicial es probar el instrumento en un producto orientado principalmente a la clase media. “La clase media es la que necesita crédito. Está orientado a la vivienda única o a la primera vivienda; no estamos apuntando exclusivamente al segmento ABC1 que busca agrandar su departamento o su casa”, señaló Valdés.“La idea es ampliar el acceso y ofrecer un préstamo de largo plazo, punta a punta, para algo que antes quedaba al alcance de muy pocos”, agregaron Loria y Alemany. Bóreas funcionará así como una prueba piloto. Si el mecanismo muestra demanda y funciona operativamente, la intención de ambas compañías es extenderlo a nuevos emprendimientos.